Эксперты, проанализировав данные об ипотечном кредитовании за 2011 год (доступны пока только за первые три квартала), пришли к выводу, что роста ипотечных сделок ожидать не приходится

 

А позитивные данные по рынку от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) независимые аналитики объясняют лишь игрой цифр.

 

По мнению многих специалистов, макроэкономический климат неблагоприятен для роста числа ипотечных сделок, поэтому прогнозируемое АИЖК увеличение объемов кредитования, если и случится, то будет носить, скорее, политический, чем экономический характер.

 

«Нервозность на мировых финансовых рынках в третьем квартале 2011 года еще не успела отразиться на настроении ипотечных заемщиков в России. Первые три квартала 2011 года стали одним из самых удачных периодов развития рынка ипотечного жилищного кредитования, – такие данные приводятся в отчете АИЖК за 9 месяцев 2011 года. – Объем выдачи ипотечных кредитов удвоился по сравнению с прошлым годом, ставки выдачи находятся на рекордно низком уровне, а качество ипотечного портфеля банковского сектора продолжает улучшаться».

 

По подсчетам агентства, по итогам трех кварталов 2011 года населению предоставлено 339,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 467,3 млрд рублей, что в 1,8 раза превышает выдачу аналогичного периода 2010 года в количественном выражении и почти в 2 раза – в денежном. В количественном выражении рынок ипотечного кредитования уже перешел от восстановления к росту. Для сравнения: за три квартала 2008 года было предоставлено около 290 тыс. ипотечных кредитов.

 

АИЖК сообщает, что в январе-сентябре 2011 года общая доля просроченных платежей в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности вернулась к уровню почти двухлетней давности и составила 3,3%, в том числе по рублевым кредитам – 2,2%. По мнению директора департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Романа Строилова, данные агентства о снижении доли просроченных платежей являются игрой цифр – в 2011 году просроченной задолженности вовсе не стало меньше, просто суммарный объем выдаваемых кредитов возрос, и на его фоне объем долгов перед банками выглядит менее значительным. К тому же, в прошлом году среди «плохих» кредитов на 0,5% увеличилась доля с просрочкой от 91 до 180 дней, и на 1,3% – с просрочкой свыше 180 дней.

 

Говоря о тенденциях развития рынка кредитования, Р. Строилов подчеркнул, что в прошлом году на протяжении примерно 8 месяцев, вплоть до конца лета банки словно соревновались друг с другом в щедрости, стараясь опередить конкурентов и сделать ипотеку самой доступной. Первые три квартала 2011 года ознаменовались настоящей гонкой за увеличением объемов кредитования. «Однако при ближайшем рассмотрении шквал позитивных новостей – не более чем маркетинговый инструмент, – сообщил эксперт Penny Lane Realty. – Программы с, казалось бы, низкими процентными ставками рассчитаны на клиентов с доходом выше среднего. Это не самая нуждающаяся и одновременно малочисленная категория населения».

 

По его мнению, банкиры прекрасно понимают, что объем кредитов, выданных «с дисконтом», при заданных условиях будет невелик. В то же время именно граждане, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не охвачены доступной ипотекой. Кредиты по-прежнему недоступны для 70% населения.

 

Процентные ставки потянутся вверх

 

За 11 месяцев ставки по ипотеке в рублях снизились до исторического минимума – с 12,7% до 11,9%, но уже в текущем году эксперты ожидают роста стоимости кредита. В частности, к повышению ставок и увеличению размера первого взноса при покупке жилья может привести новшество, призванное защитить заемщиков. Так, в декабре 2011 года Госдума значительно изменила законопроект «О залоге». По новым правилам, банк больше не может потребовать с клиента доплаты, если он перестал платить по кредиту и отдал кредитору квартиру, даже если ее стоимость гораздо меньше суммы накопившегося долга.

 

На возможность подорожания ипотеки уже в ближайшей перспективе указывают сразу несколько факторов. Во-первых, с ипотечного рынка постепенно «вымываются» некогда сильные игроки. Так, стремясь расширить свои позиции, «Сбербанк» в декабре разослал предложения о выкупе ипотечных портфелей российским банкам, входящим в топ-30. «Понятно, что чем ниже конкуренция, тем хуже условия предложений, а с глобальной точки зрения, это пагубно влияет и на всю банковскую систему в России, и на инвестиционный климат» – отметил Р. Строилов.

 

Еще один тревожный сигнал – за 2011 год Центробанк дважды увеличивал ставку рефинансирования: в феврале показатель поднялся с 7,75% до 8%, а в апреле – до 8,25%. Ранее на протяжении почти двух лет ставка стабильно снижалась, ее рост в 2011 году указывает на то, что ипотечные кредиты вновь подорожают.

 

По словам Р. Строилова, хотя паника на мировых фондовых биржах, начавшаяся в августе, пока не оказала существенного влияния на условия выдачи ипотечных кредитов в России, сегодня банкиры работают в режиме ручного регулирования, чутко реагируя на общемировую экономическую ситуацию, политическую обстановку в стране и другие факторы. Даже крупнейшие игроки ипотечного рынка не уверены в перспективах российской экономики – об этом свидетельствует нежелание выдавать длинные кредиты на 10-15 лет на доступных условиях. Вероятность того, что уже в 2012 году рынок ожидает повышение процентных ставок, очень высока, заключил эксперт.

 

По прогнозам АИЖК, в текущем году ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, будут иметь разнонаправленную динамику в течение года (в первом полугодии возможно их повышение), но по его итогам не сильно изменятся. В агентстве подсчитали, что при развитии экономики по варианту, близкому к базовому сценарию МЭР, и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков, в 2012 году может быть выдано 550‐ 680 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 800 млрд – 1 трлн рублей.

 

Доступная ипотека поднимет цены на жилье

 

По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, макроэкономический климат неблагоприятен для роста числа ипотечных кредитов, поэтому прогнозируемое АИЖК увеличение объемов кредитования, если и случится, то будет носить, скорее, политический, чем экономический характер. Финансовая нестабильность и нехватка ликвидности, связанная с колоссальными объемами вывода капитала за рубеж, еще в конце осени заставили многие коммерческие банки поднять ставки по ипотечным кредитам. В свою очередь подорожание ипотеки, естественно, крайне негативно влияет на ее доступность, пояснил эксперт.

 

Впрочем, как говорится в обзоре IRN, в России экономические тенденции нередко отступают под натиском политической необходимости. В марте состоятся президентские выборы, в преддверии которых правительство вынуждено брать на себя повышенные социальные обязательства, в том числе в жилищной сфере. Ключом к решению квартирного вопроса, который волнует большую часть населения страны, власти считают доступную ипотеку: и президент Дмитрий Медведев, и кандидат в президенты Владимир Путин неоднократно высказывались за снижение ставок до 5-6% годовых.

 

«Таким образом, учитывая грядущие выборы, нельзя исключать вероятности очередных бюджетных или околобюджетных вливаний в ипотечный рынок, направленных на либерализацию условий ипотеки, что в итоге может привести к увеличению количества кредитов. Если, конечно, экономическая ситуация в стране позволит такие траты – в случае ее резкого ухудшения сохранить прежние приоритеты и аппетиты вряд ли удастся», – заключил О. Репченко.

 

По его мнению, массовая раздача ипотечных слонов не поможет улучшить жилищные условия тем, кто в том действительно нуждается. Ведь хотя в 2011 г. ставки, не без усилий властей, упали до абсолютного минимума, сделок со столичными квартирами больше не стало. Дело в том, что люди мечтают не о доступном кредите, а доступных ценах на жилье. Сейчас же представители среднего класса, не говоря уже о малоимущих, не могут позволить себе купить квартиру в Москве и при нулевых ставках по кредиту.

 

Руководитель IRN уверен, что бездумная закачка госсредств в ипотечный рынок может дать эффект, обратный желаемому. Прежде всего, если благодаря чрезмерно щедрому государству вновь получат распространение продукты с не в меру либеральными условиями, а банки станут смотреть на платежеспособность заемщиков сквозь пальцы, возможен разгон цен на квартиры по сценарию 2005-2008 годов. Напомним, взрывной рост объемов ипотечного кредитования в тот период стал одной из причин кратного подорожания столичной недвижимости. Только в 2006 г., когда объемы выдачи ипотеки в РФ увеличились с 43 млрд руб. до 200 млрд руб., цены на московские квартиры взлетели на 87,9%, с 2232 до 4193 долл. за 1 кв. м.

Источник: http://www.km.ru/biznes-i-finansy